セキスイハイムの注文住宅の値段はいくらかかる?

f:id:hachiroublog:20190217143518j:plain

どうも!八郎です!!
突然ですが、

「セキスイハイムで注文住宅頼んだら費用は幾らかかるんだろう?」

って思ったことありませんか?
特に予備知識がないと、幾らかかるのかなんて雲を掴むような思いですよね。
八郎はその典型的なパターンで、注文住宅の日記ではいろいろやらかしています。

 www.hachiroublog.com

↑注文住宅の日記は上記リンクからご覧下さい↑

さて、自分のブログも宣伝も終わりましたので(笑)本題の、セキスイハイムの注文住宅の費用に迫りたいと思います。
自身が建てた時の見積もり書を基に、他のブロガー様の断片的な情報をつなぎ合わせて、見えてきた物を形にしたいと思います。

※八郎・注
セキスイハイムの見積書の書式が全国統一かどうかは不明です。
地域ごとのディーラー制度で運営しているみたいなので、地域で見積書のフォーマットが違う事が予想されます。
この記事では、八郎の手元にある見積もり書を基に話を進めていきます。
ご了承くださいませ。

 

注文住宅の値段の出し方

f:id:hachiroublog:20190217150106j:plain

ごくごく当たり前のことですが、注文住宅の値段の総合計は

「A土地代」 + 「B家(上物)代」 + 「C諸費用」

で決まります。
ただ、この家代の内訳がもやっとしますし、「諸費用」なんて霧の中ですよね…
この辺を紐解いて見ましょう。

A.土地代

f:id:hachiroublog:20190217150650j:plain

「土地代」 + 「仲介手数料」

で決まります。
セキスイハイムの見積書には「仲介手数料(3%+6万×消費税)」と書かれているパターンもあります。

土地代

そのまま、見ての通り、土地代です。
「この一角○○坪でおいくら万円」、という表記です。
ちなみに土地には消費税はかかりませんよ~。
八郎も家を買うまで知りませんでしたけどねっ(笑)
土地については、自分で探したり、地元の不動産会社に依頼して探してもらったりして見つけてもらう場合もあります。
ですが、最近は分譲地でハウスメーカーが、

「建築条件付土地」

として販売しているパターンが多いですよね。
これは、「土地を売っても良いけど、うちの会社でうちの条件で家注文して建てないと土地は売らないよ」と言う意味です。
これを表記しないと、土地だけ買って、「ハウスメーカーは別にしまーす」なんて話が横行します(笑)。
たまに、分譲地に行くと、うおーすげー良い土地なんだけど、ハウスメーカーが…orzなんてパターンもあったりしますよね。
逆に、土地から考えてそこからハウスメーカーを絞られる人も中にはいるかもしれません。
ちなみに複数のHMが入っている分譲地の土地の割り振りは「くじ引き」で決まるらしいです。

仲介手数料

f:id:hachiroublog:20190217150315j:plain

土地は、土地の売主と、注文住宅を建てるために家を建てようとしている買主との間で、直接売買することもなくはないです。
一般的には、土地の売主が不動産会社に依頼して買主を探してもらい、買主が見つかり売買が成立すれば不動産会社は「仲介手数料」を買主からもらいます。
これは当然の流れなんですが、それではこの「3%+6万×消費税」ってなんでしょうか?

「3%」ならわかるけど、「+6万」の上に、「消費税」までふんだくるのか!?土地は消費税かからないんジャマイカ!?プンプン」

と、これだけ見せられると一般ピーポーにとってはなんだかぼったくられている気分ですよね?
そこを紐解いてみましょう。

土地代の仲介手数料の料率は3パターンある

  • 売買価格が税込200万以下の場合  5%
  • 売買価格が税込400万以下の場合  4% 
  • 売買価格が税込400万を超える場合  3% 

土地代の仲介手数料は、料率に応じて3パターンあります。
「200万まで」「400万まで」「400万を越える場合」で微妙に料率が違うんですね。
仲介手数料の計算方法は、土地代が1000万の場合は、200万以下の3%+400万以下の4%と残りの600万の3%を足すのが正しい計算方法です。
例えば、土地代が1000万円の時の、仲介手数料を、段階ごとに計算した積み上げ方式と、一律3%でかけた時の違いをシミュレートしてみましょう。
まず、段階的に計算して積み上げた場合

f:id:hachiroublog:20190217145229j:plain

次に一律3%掛けた場合

f:id:hachiroublog:20190217145244j:plain

このように、微妙に手数料が変わります。
と言うことで、この差額を避けるために土地代が400万を超える場合は、一律「3%+6万」と表記するようにしているんですね。
ぼったくられている訳じゃないんで安心しました。
尚、400万までの土地の場合も、同様のロジックが発生するため、土地代が200万超-400万以内の場合は「4%+2万」の表記になります。

次に「土地を買うのに消費税は発生しないんだから、消費税を払うのはおかしい!!」
と言う意見。
これは問答無用なんですが、仲介手数料は課税対象なんです。
よって、消費税を支払わなければなりません。
土地そのものではないので、悪しからずご了承下さい。
これで土地代の価格の出し方はわかりましたね。「

B.家代(上物)

f:id:hachiroublog:20190217150613j:plain

家代、家の合計金額は、

「建物金額(建物本体の工事費用)」 + 「その他工事費用(内装やオプションや外構費用等)」

で決まります。見積書には「建物請負契約合計」と記載されていますね。

建物金額

厳密な計算方法は難しいですが、家を建てようとする面積「坪数」と、商品の「坪単価」をかければ大よその数字が出てきます。 

www.hachiroublog.com

 ↑セキスイハイムの商品ごとの想定坪単価はこちらをご覧下さい↑

まず、土地決めたと仮定します。
そうすると、土地の敷地面積「坪数」が出てくると思います。
広大な土地の場合は話が別ですが、一般の分譲地の敷地面積は50~60坪程度ではないでしょうか?
建蔽率や容積率の決まり事が分譲地や地域で若干異なりますので、ここも厳密にはいえませんが、イメージで「敷地面積の約60%を建物として利用する」と考えてください。
それ以上広く立てることは多分難しいです。逆に狭く立てることは可能です。
ただ、「狭く立ててデシオの3階建てにして、庭を広く取りたい」と言う思いは叶えられない可能性があります。
土地によっては3階建ては建てられないところもあるからです。
詳しくはセキスイハイムの営業に尋ねてみてください。
もし60坪の土地を購入するとすれば、最大延床面積は36坪、くらいでしょうか。
もし最大の広さの36坪で家を建てる場合、これに坪単価を掛ければ、家の本体価格の概算が見えてきます。
では、よく出てそうなモデルの坪単価の中間値を取って36坪の延床面積を掛けた概算値を出してみましょう。

▼パルフェ坪単価95万

延床面積36坪 × パルフェ坪単価95万 = 家本体価格3420万

▼ドマーニ坪単価85万

延床面積36坪 × ドマーニ坪単価85万 = 家本体価格3060万

▼スマートパワーステーション坪単価80万

延床面積36坪 × SPS坪単価80万 = 家本体価格2880万

▼bj坪単価75万

延床面積36坪 × bj坪単価75万 = 家本体価格2700万

▼グランツーユーV坪単価85万

延床面積36坪 × グランツーユーV坪単価85万 = 家本体価格3060万


▼セキスイハイムの平屋(木造・鉄骨)坪単価85万

延床面積36坪 × セキスイハイム平屋坪単価95万 = 家本体価格3060万

上記はあくまで概算です。何となくこれくらいかな?と言う感じです。
間違っても打ち合わせ時に、営業にスマホを見せながら「八郎はこう言っている!高いジャマイカ!!」とか言わないでくださいね(笑)。

その他の工事費用

f:id:hachiroublog:20190217152520j:plain

さていよいよブラックボックスの「その他工事費用」を見て行きます。
ここをどうするかで総額は大きく変わってきますよ!

1.道路掘削工事

f:id:hachiroublog:20190217152534j:plain

水道管を家に引き込むときに、道路を掘らないといけない時に発生する費用です。
状況が困難だと価格が上がる可能性もありますが、約50万を見込みましょう。
もし、新規分譲地などで建築する場合は予め引き込む手配がされており、費用がかからない(0円)こともあります。

2.特殊基礎工事

f:id:hachiroublog:20190217152553j:plain

地盤の状況によっては「特殊基礎工事」が必要になる場合があります。
より丈夫な家を建築する上で、必要な工事と思ってください。
特殊基礎工事には大きく二つあり「①地盤改良」「②杭工法」があります。
「①地盤改良」は土に「混和剤」と言うものを混ぜて地盤を強化する工事です。
「②杭工法」とは杭と呼ばれる丈夫な芯材を強固な地盤まで到達させ、基礎を安定させます。
ちなみに八郎家は、②が実施されており、見積上では100万の概算見積もりが記載されていました(涙)
実際、基礎工事が始まる前に、杭がガッツリ打ち込まれていました。
何とも言えないんですが、必要と想定して100万を見積もりましょう。

3.外構工事

家周りの庭や駐車場やシンボルツリーやらの家では無い所、外部の工事です。
はっきり言います。
セキスイハイムの外構工事費用は高いです!!!!
これは、どの施主さまのブログでも取り上げられているので間違いありません(笑)
ただ、建築条件付の土地の場合は、外構業者を施主手配することは出来ません。
それに、施主手配で動いた場合は、家を引き渡すときは家の回りは非常に殺風景です。
砂利や土がむき出しの寂しい感じになります。
また、外構費を家のローンに組み込むことが出来ません。
ただ他の施主さまのブログ情報を総合すると、ハイムで頼む外構工事を、施主手配で実施すると、5割~7割くらいの金額で出来るそうです。
しかし、引渡し時は寂しい感じになるのと、ローンには組み込めないことを注意しないといけません。
外構工事も、シンプルにするか、庭にウッドデッキを設置したりカーポートを設置したりするかで、見積もりに雲泥の差が出ます。
ここは、カーポートやウッドデッキのない、簡素化した外構で150万を見積もりましょう。

4.照明・カーテン(内装)予算

f:id:hachiroublog:20190217152708j:plain

家が建っても、照明がないから暗い…
なんて事は無いと思いますが、照明代は必須です。
現状住んでいる家から、いくらかは持ち込めるかもしれませんが、全部を賄うことは不可能でしょう。
もし、基本的なダウンライトを始め標準的な照明を全部セキスイハイムで頼んだ場合恐らく見積もりでは30-50万くらいでくると思います。
実際はドノーマルなダウンライトや照明をつければ30万程度で済むと思います。
しかし、人感センサーや輝度調整タイプ(ダイヤルで明るさを調整するヤツ)やLEDの色切り替えタイプ(白光色と電球色の切り替えが出来る)等で、見積もりは幾らでも変わります。
ここは間を取って40万で考えます。
もし、家の窓のカーテンレールからカーテン一式まで、全部セキスイハイムに頼む場合、前述の36坪の標準で考えればこれも30-50万でくると思います。
カーテンは、照明以上に選択肢が多岐に渡り、カーテンだけでも上から下で値段が相当違います。
更に、ブラインドカーテンやらロールスクリーンやら、小市民八郎にはなかなか衝撃的な見たことの無いカーテンが多く、インテリア打ち合わせは終始興奮していて、今でもインテリア打ち合わせの内容はよく覚えていません(笑)
また、レールやらタッセルやらに拘り始めると、すさまじい金額になります。注意して下さい。
さて、ここも間を取って40万で見積もりましょう。
と、言うことは内装予算は80万を見積もることになります。

【※注意】カーテンの施主手配
よく「カーテンはホームセンターで用意すれば安く済む」と言う施主さまのブログを拝見しますが、ひとつ注意が必要です。
セイスイハイムの窓は、別規格が多く、市販のカーテンのサイズに収まらないのが多いです。
特にリビングダイニングにほぼついているであろう「トールz」なる窓はなんと高さ2700!!
これを、既製品で当日賄うのは至難の業です。
軽く考えていると、引っ越したは良いけど、手配できなくて通販手配したから、暫くカーテンなし生活、なんて事にもなりかねません。
自分で手配を考えている場合は、インテリア担当に相談しておきましょう。

5.太陽光発電システム

f:id:hachiroublog:20190217150800j:plain

5番からはオプションの概算です。
セキスイハイムを通じて太陽光発電システムの設置を依頼すると、1kw40万で見積もりが来ます。
「どれくらい太陽光をつけたら良いですか?」と営業に質問すれば、「つければつけるだけ良いと思います」とか「4kwは欲しいですね」とか返答は様々です。
ここは、標準と言われる4kw160万円で見積もりましょう。
もしつける気がなければ、ここは0円でOKです。
(※太陽光は初期投資を如何に抑えるかが大事です。もし本当につけるのであれば価格交渉は絶対にした方が良いと思います)

6.磁器タイル外壁

f:id:hachiroublog:20190217150848j:plain
セキスイハイムHPより

1番安い、ラスティックタイルかSラティスタイルで120万見積もります。
これを、レジデンスタイルとかにグレードUPすると180-200万くらいにポーンとあがります。
ここは、一番安い120万で見積もります。
もしつける気がなければ、ここは0円でOKです。

7.快適エアリー

f:id:hachiroublog:20190217151005j:plain
セキスイハイムHP 建築実例より

快適エアリーを設置しようとすると、1Fだけで80万、1F2F両方つけると120万かかります。
もし、快適エアリーをつけなくてもエアコンが必要と思います。
セキスイハイムでエアコンを手配すると設置費込みでLDK20畳タイプ30万、和室や2F6-8畳1部屋タイプで10万です。
高いんですが、室外機のホースカバーや3年保障がついています。メーカーもダイキンが来る可能性が高いです。
ここでは、快適エアリーを1Fだけつける80万で見積もりましょう。

8.エコキュート

エコキュートとは、ヒートポンプ技術を利用し空気の熱で湯を沸かすことができる電気給湯機のうち、冷媒として、フロンではなく二酸化炭素を使用している機種の商品名です。
現在500万台程が普及していると言われています(以上、ウィキペディアより抜粋)
夫婦子供2人の4人家族に適しているサイズは370Lと言われています。
エコキュートは50万を見積もりましょう。

以上が家(上物)代の費用の内訳です。

▼家(上物)代シミュレーション 延床面積36坪にbjを建てた場合

仮に延床面積36坪のbjを、上記のオプションで見積もりしたシミュレーションの合計です。
①建物本体の工事費用
延床面積36坪 × bj坪単価75万 = 2700万
②その他の工事費用
1.道路掘削工事 50万(水道管を道路を掘って引き込まなければならない場合)
2.特殊基礎工事 100万(地盤強化工事)
3.外構工事 150万(家の外の駐車場や庭などの基本的な工事)
4.内装工事 80万(照明・カーテン代)
5.太陽光発電 160万(4kw 1kw40万での見積もり)
6.磁器タイル外壁 120万(ラスティクタイル・Sラティスタイルの場合)
7.快適エアリー 80万(1Fのみ)
8.エコキュート 50万(370L)
1-8合計 790万 (たっか!!!!)
① + ② 合計 = 3490万

と言うことは、家代(建物請負規約合計)は3490万、と言う事になりますね。
これに土地代をプラスすれば、注文住宅の総合計が出ますね。
もし、土地代が60坪2000万するのであれば、この土地に上記内容で家を建てようとすると、5490万かかる、と言うことになります。
自分で言うのもなんですが、かなり具体的に金額が見えてきましたね(見積もりの正当性が高ければ、の話ですが(笑))
1-8の内、1と2は事前に営業に聞いておけば、かかる・かからないがわかると思います。
3-8は家を建てる人の思いや拘りで随分変わります
シンプルにいけばかからない、あれやこれやつけたい人・拘りたい人はもっとかかる。
注文住宅って、こうして見返しても本当に難しいですね(笑)

C.諸費用

f:id:hachiroublog:20190217151057j:plain

さて、1番不透明な「諸費用」です。
ここにかかる費用は、家を建てることとは全く別に発生する費用です。

先に結論から言うと、ローンをどういう条件で幾ら借りるかで、差が大きく変わってきます。
諸々手続きを全部セキスイハイムに代行をお願いし、ローンの準備金を別と考えれば約150万です。
↑ローンの準備金の話はこちらを参考にしてください↑
借りる金額でも、準備金の試算は変わります。上記金額は概算で考えておいてください。

1.建物登記 15万

司法書士に代行してしてもらいます。自分でする事も可能ですが、会社に勤められている方は結構ハードルが高いです。

2.土地投機 14万

不動産登記です。これも基本は司法書士に代行してもらいます。

3.水道加入金 20万

自治体によって違います。概算で見積もっています。

4.設計工事管理 11万

設計監理契約を結んだ設計者に支払う設計監理業務に対する報酬です。
設計監理は高額な建築費の責任を背負う重要な業務です。
その業務に対しては報酬を払う必要があります。

5.抵当権設定 8万

住宅ローンでお金を銀行から借金した時に、銀行が家や土地を借金の担保として確保できる権利です。これも司法書士に代行してもらいます。

6.つなぎローン 40万

土地を現金で支払った方には発生しません。
家を建てる前に土地を購入し、名義変更します。
それから家を建てて、土地代込みで住宅ローンを払う前に、HMが土地代のローンを施主に代わって払います。
もう土地のローンは発生しています。
この、住宅ローンに、家代と土地代をまとめて借り入れる前に、土地だけローンを払うことを「つなぎローン」と言います。
住宅ローンの前の土地だけのローン代です。
土地代の2%を考えれば間違いありません、今回は土地代2000万を想定して40万とします。

7.収入印紙代 4万

沢山書類に印紙を貼るんでしょう(笑)

8.火災保険料 30万

セキスイハイムが紹介してくれる団体の火災保険の一番内容が手厚い保険で30万強、普通の内容で25万程度でした。今回は30万で見積もります。

9.住宅性能表示 11万

省くことも出来ます。
家が建った後に、役所の人が2-3人来て、家の評価に来ます…
住宅ローンやフラット35で優遇されることがあります。
また中古売買時に価格が出やすくなります。
(ずーっと表示し続けることが条件ですが…)

10.長期優良住宅申請 2万

これを申請しておくと、住宅ローン控除の限度額が400万→500万に引き上げられ、すぐ元が取れるので是非申請すべき。

11.ローン準備金 60万 

良い利率で借りようとした場合は借り入れ総額の2%程度を準備する必要があります。
ここは幅が大きいので仮に3000万借りるとして60万を見積もります。

▼諸費用の総額

上記の1-10の合計は、155万になります。
これに、ローンの準備金を幾ら払うかで、諸費用が決まります。
ローン準備金を別と考えれば、家代以外の諸費用は150万程度です。
ローンを幾ら借りなければならないのか?良い利率で借りる場合、準備金は幾ら必要なのか?
をよく考える必要があります。
今回のシミュレーションで、もし3000万のローンを借りれば60万の準備金が発生します。
そうすると、諸費用の合計は215万になりますね。

例題にチャレンジ

 家の総額は、
「A土地代」 + 「B家(上物)代」 + 「C諸費用」

で求めることが出来るのは最初に申し上げた通りです。
ここで、C諸費用については、約155万+ローンの準備金(借り入れ金額の2%)と言うことがわかっています。
それでは、最後に実際にイメージしやすくなるように、例題を2つやってみて実際にシミュレーションしてみましょう。

Q1 土地70坪2500万、仲介手数料なし。延床面積40坪で注文住宅を検討。
  モデルはパルフェ。
  道路掘削工事はなし。
  特殊基礎工事100万。
  外構工事は豪華にしたいので300万。
  照明・カーテン代100万。
  太陽光システム6kw。
  磁器タイル外壁はレジデンスNタイル(180万)。
  快適エアリーは1・2F完備。
  エコキュートは50万。

A1 家の本体価格は、40(坪)×95(万)=3800(万)
  その他工事は、太陽光が6kw×40(万)=240(万)
  快適エアリー1・2Fで120万
  よって、その他工事費は、100+300+100+240+180+120+50=1090(万)
  合計:2500万(土地代)+3800万(家の本体工事価格)+1090万(その他工事価格)+155万(諸費用・ローン準備金別)=7545万
※総額が高すぎて少々引いてしまった例題でした…

Q2 土地58坪800万、仲介手数料あり。延床面積32坪で注文住宅を検討。
  モデルはbj。
  道路路掘削工事50万。
  特殊基礎工事100万。
  外構工事150万。
  照明・カーテン代50万。
  太陽光システム4kw。
  磁器タイル外壁なし。
  快適エアリーなし。
  エアコンLDK20畳用1台と、2階の3部屋に6畳用3台。
  エコキュート50万。

A2 家の本体価格は、32(坪)×75(坪)=2432(万)
   土地代の仲介手数料が800(万)×3(%)+6(万)=30万(+消費税)
   その他工事は、太陽光が4kw×40(万)=160(万)
   エアコン代 LDK30(万)+(10(万)×3(部屋))=60万
   よって、その他工事費は、50+100+150+50+160+60+50=620(万)
   合計:800万(土地代)+30万(仲介手数料)+2432万(家の本体工事価格)+620万(その他工事価格)+155万(諸費用・ローン準備金別)=4037万
※けっこう「さもありなん」的な見積もりだと思います(笑)

まとめ

f:id:hachiroublog:20190217150821j:plain

と言うことで、今回はセキスイハイムで注文住宅を建てる場合、大よそ幾らかかるのかシミュレーションをしてみました。
自分で言うのもなんですが、かなり具体的な線まで金額を出すことが出来たと思います(超自画自賛(笑))
最後になりましたが、いくつかおことわりがあります。
・あくまで自分の見積もりを中心に、他の施主さまのブログの情報を基に出した「想定値」です。いろいろな条件によっては大幅に金額が上がる事もあります。
・大きな差異があってはいけないので、普通の見積もりより若干高く見積もっています。あくまでも参考程度に考えてください。
もし、セキスイハイムで注文住宅を考えられている場合は、上記シミュレーションで大よその金額を算出し、想定内の金額で購入できるのか?
ローンは幾らくらい借り入れしていかないといけないのか?等の参考にしてみて下さい。
セキスイハイムで購入を検討している皆さまの手助けになれば幸いです。

今回は以上です。
最後までご覧頂き、ありがとうございました!!

  

いつもご覧いただきありがとうございます。下記バナーをクリックしていただくと励みになります。
他の施主さまのブログも閲覧できます。みなさまのおうちづくりの参考になれば幸いです。

にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 セキスイハイムへ

にほんブログ村


セキスイハイム(一戸建)ランキング

2 件のコメント

  • 60坪の土地で最大のべ床面積36坪だと、
    容積率60%なので小さすぎる気がします。
    建ぺい率が60%なのでは?
    またローン控除額の桁が一つ多いと思います。

  • >>takaさん、コメントありがとうございます!!
    ご指摘頂き感謝です。学がない人間がこういう記事を書くとすぐボロが出ますね…今後気を付けます。ありがとうございました!!

  • コメントを残す

    メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です